Het zal de meesten niet ontgaan zijn, de nieuwe wetgeving van Minister Hugo de Jonge omtrent de regulering van het middenhuursegment. De plannen zijn in 2022 bekend gemaakt en inmiddels ook door de Eerste kamer akkoord bevonden.

Op dinsdag 14 maart stemde de Eerste kamer in met het ingaan van de omgevingswet op 1 januari 2024. Een hoofdelijke stemming liet blijken dat 41 van de leden voor de inwerkingtreding op deze datum was, en 29 leden tegen. Daarnaast zijn vier moties aangenomen.

Wat gaat er veranderen?

Het plan is om woningen tot 187 punten te reguleren.

Sinds 1 januari 2023 is er op de prijs van € 808,06 per maand de liberalisatiegrens vastgesteld, wat overeenkomt met 149 punten. Wanneer men dus na puntentelling op 149 punten of hoger uitkomt, valt deze woning in de vrije sector. Wanneer dat het geval is, mag de verhuurder zelf een huurprijs stellen voor de betreffende woning. Door de verschuiving van de liberalisatiegrens van € 808,06 naar € 1.026,71 per maand zullen de huurprijzen van de woningen tot 187 punten ook vast komen te staan. Voor deze woningen mag de verhuurder dus niet langer zelf de huurprijs bepalen.

In Nederland werkt het huurbeleid in principe zo dat een verhuurder en huurder zelf overeenkomen welke (kale) huurprijs er betaald moet worden voor de woning. De hoogte van de huurprijs (en het aantal bijbehorende punten) bepaalt vervolgens of de woning in de sociale huursector valt of in de vrije sector. Wanneer je als huurder een woning in de vrije sector huurt, heb je het recht om de aanvangshuur te laten toetsen bij de Huurcommissie. Momenteel is dit alleen mogelijk gedurende een bepaalde periode. Na afloop van deze periode kun je niet meer naar de Huurcommissie stappen en is de overeengekomen huurprijs bindend. Minister de Jonge wil deze regeling wijzigen. Niet alleen huurders kunnen de huurprijs laten toetsen, maar ook gemeenten kunnen toezicht houden. Als een verhuurder de regels overtreedt, kan dit leiden tot een aanzienlijke boete.

Gelden de nieuwe regels ook voor bestaande huurcontracten?

Op basis van de brief van minister De Jonge van 9 december 2022 lijkt dit niet het geval te zijn. De minister geeft aan dat de nieuwe regels van toepassing zijn op huurcontracten die na de inwerkingtreding van de wet worden afgesloten. Als we ervan uitgaan dat de wet per 1 januari 2024 van kracht wordt, dan gelden de nieuwe regels dus alleen voor huurcontracten met een ingangsdatum van 1 januari 2024 of later.

In de brief worden de volgende maatregelen genoemd: “Naast het dwingend maken en moderniseren van het WWS, wil ik de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Dit betekent dat verhuurders de maximale huurprijzen van lopende contracten in het middensegment maar beperkt mogen verhogen. Ten slotte wil ik gemeenten handvatten geven voor de toewijzing van middenhuurwoningen aan middeninkomens, maar daarbij ruimte laten voor lokale invulling. Hierdoor komen de middeninkomens uiteindelijk in de woningen die voor hen bedoeld zijn.”

Tot slot wordt in de brief ook het maximaliseren van de WOZ-waarde als een belangrijk punt genoemd. Momenteel mag de WOZ-waarde bij woningen met een puntenaantal van 149 of meer voor maximaal 33% meetellen. De minister wil deze grens echter verhogen naar 187 punten. Dit betekent dat de WOZ-waarde van woningen tussen 149 en 187 punten voor 100% zal meetellen. Voor kleine woningen in COROP-gebieden zijn er nog verdere uitzonderingen van toepassing.

Wat betekent dit voor de vastgoedbelegger?

Hoe dan ook blijft er voor de verhuurder komende jaren minder over. En bij zijn berekeningen houdt de verhuurder vanzelfsprekend alle uitgaven tegen het licht, zo ook de nieuwe box-3 tarieven.

Beleggers zullen er goed aan doen om vastgoedportefeuille onder de loep te nemen. Met namen door het verduurzamen van woningen kan winst behaald worden m.b.t. de punten, zodat de woningen ook na 2024 in de vrije sector vallen. Wij adviseren en begeleiden hier uiteraard graag in. Benieuwd naar de andere ideeën die wij hebben om ze goed mogelijk om te gaan met de nieuwe regels? Neem gerust contact met ons op!

Bron: Rijksoverheid, 29-3-2023